Tutto quello che occorre sapere per aprire un B&B, un affittacamere o una casa vacanze

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In tempi di crisi economica disporre di un immobile di ampia metratura ed essere una persona ospitale, che instaura con piacere rapporti interpersonali senza essere gelosa del proprio habitat, è l’insieme delle giuste premesse per spingere i più a trasformare il privilegio di una casa spaziosa in un’opportunità di guadagno.

Aprire un bed and breakfast presso la propria abitazione (continuando ad abitarci) è più facile di quanto si possa pensare: occorre solo garantire la sussistenza dei requisiti minimi previsti dalla normativa di settore da abbinare ad una buona organizzazione e spirito di iniziativa per farsi conoscere sul web.

La normativa in materia è di competenza regionale, per questo i requisiti minimi indispensabili perché sia possibile intraprendere una attività ricettiva extralberghiera nel proprio appartamento variano da regione a regione.

Ciò nonostante, in ciascuna di esse sussiste la distinzione tra bed and breakfast, affitta camere e casa vacanze, le cui definizioni sono ovviamente specifiche per ogni realtà regionale.

Regola generale è il rispetto per l’immobile dei requisiti urbanistico-edilizi, igienico–sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni civili in generale; inoltre è fondamentale che si garantisca agli ospiti il rispetto della privacy, potendo usufruire ed accedere alla propria camera senza dover attraversare camere destinate a terzi, a meno che non siano spazi comuni.

Vediamo, nel dettaglio, le caratteristiche dell’immobile ed i requisiti del proprietario per esercitare ciascuna delle tre tipologie di attività.

Bed&Breakfast: Sono strutture che offrono alloggio e prima colazione.

In Campania la Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5 “Disciplina dell’attività di Bed and Breakfast” definisce tale attività come un’offerta di alloggio e prima colazione esercitata con carattere saltuario e non professionale da un nucleo familiare ad integrazione del proprio reddito utilizzando quota parte della propria abitazione, fino ad un massimo di tre camere e per un numero massimo di sei ospiti, con metrature minime a camera a seconda del numero di posti letto in essa previsti.

L’esercizio dell’attività non costituisce cambio di destinazione d’uso dell’immobile ma comporta, per i proprietari o i possessori dell’abitazione, l’obbligo di residenza e stabile domicilio nella stessa.

E’ necessario che il proprietario di casa garantisca la pulizia quotidiana, il cambio della biancheria, la fornitura di elettricità, acqua calda e fredda e riscaldamento, cibi e bevande confezionate per la prima colazione, oltre alla presenza di un secondo bagno, oltre quello dell’abitazione, quando il numero di ospiti è  maggiore di due.

I titolari dell’attività hanno inoltre l’obbligo di esporre, nei locali adibiti all’esercizio del B&, l’autorizzazione di inizio dell’attività rilasciata dal Comune e la tabella indicante le tariffe praticate.

Simile la normativa vigente nella regione Lazio, in cui è entrato in vigore recentemente il nuovo Regolamento attuativo n. 14/2017 per le strutture extralberghiere. Quest’ultimo prevede un limite massimo di tre camere destinate ad attività ricettiva ed un massimo di otto letti in base alla metratura della camera. È fatto obbligo al proprietario avere la residenza e il domicilio presso l’immobile in cui si esercita l’attività.

Inoltre è necessario che l’alloggio sia dotato di soggiorno/sala comune anche con eventuale angolo cottura, purché il locale sia delle dimensioni previste dai regolamenti comunali per civili abitazioni. È altresì obbligatorio garantire agli ospiti il cambio della biancheria e almeno un bagno comune ogni sei letti, esclusivo per gli ospiti.

Anche nel Lazio l’utilizzo dell’appartamento come B&B non implica il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici ed i proventi dell’attività sono tassati come redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.

Affitta camere: Sono immobili gestiti in modo imprenditoriale, che forniscono alloggio e servizi complementari.

Gli immobili devono essere dotati, in base al regolamento della regione Lazio, di un massimo di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, di un soggiorno, di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno. Non è necessario il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici e la gestione di affittacamere non richiede la dimora stabile del titolare, ma comporta l’apertura della Partita IVA da parte dello stesso.

Si tratta, pertanto, di una vera e propria attività imprenditoriale ai fini ricettivi e come tale richiede la necessità di una reception attiva per un minimo di 8 ore al giorno con personale dedicato. Inoltre gli adempimenti tecnici e sanitari sono necessariamente più restrittivi.

Stesso discorso vale per la regione Campania, in cui la legge regionale di riferimento è la n.17 del 24/11/2001, “Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere” che definisce gli esercizi di affittacamere come delle “strutture di non più di sei camere e con un massimo di 12 posti letto gestite da privati e ubicate in non più di due appartamenti situati nello stesso stabile” e ciascuno di esso dotato di servizio igienico.

Come per il B&B, è fondamentale che tali strutture siano conformi alle prescrizioni edilizie ed igienico sanitarie previste dai regolamenti comunali. Inoltre, i requisiti minimi e i servizi minimi obbligati, nonché il prezzo a notte di una camera sono dettagliatamente specificati in un apposito allegato alla citata normativa regionale.

Casa vacanza: Sono case e appartamenti destinate alla locazione per i turisti.

Tale struttura non implica la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero (ma con obbligo di recapito del referente per gli ospiti) per una permanenza minima di tre e massima di novanta giorni.

In Campania la normativa in materia promuove due diverse formule di casa vacanza: una di tipo imprenditoriale (con adempimenti specifici) ed una seconda non imprenditoriale, posta in essere dai proprietari che hanno la disponibilità fino ad un massimo di tre unità abitative nel territorio regionale, senza organizzazione in forma di impresa e promozione pubblicitaria. Quest’ultima tipologia è attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà dai proprietari delle unità abitative.

Nella Regione Lazio sussistono le stesse specificità: la casa vacanza può essere gestita sia in forma imprenditoriale che non. La prima formula è comunque obbligatoria nei casi in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia superiore o pari a tre. Le case per vacanze non prevedono la somministrazione di alimenti e bevande ed al loro interno non possono esservi altre persone residenti o domiciliate.

Qualche suggerimento riguardo gli adempimenti burocratici per aprire una attività di Bed and breakfast in Italia:

  1. Sono necessarie poche pratiche e, soprattutto, non è richiesto un numero di partiva IVA, obbligatoria solo per affittacamere o casa vacanza, ma è sufficiente trasmettere la Segnalazione di Inizio Attività (SCIA), corredata degli atti e delle dichiarazioni che dimostrano il possesso dei requisiti funzionali e strutturali necessari per l’attività stessa.
  2. La SCIA va trasmessa in via telematica allo Sportello Unico per le per le Attività Ricettive (S.UAR.) del Dipartimento Turismo – Formazione e Lavoro del comune competente. Solo previa presentazione di tale documentazione è possibile intraprendere l’attività ricettiva. I comuni possono applicare un diritto di istruttoria che varia dai 150 ai 300 euro.
  3. Predisporre tutti i documenti necessari alla definizione della pratica (da allegare alla SCIA) che variano a seconda della regione; in linea di massima sono: planimetria dell’abitazione; contratto di proprietà o affitto; copia della polizza assicurativa RC a favore dei clienti.
  4. Espletare tutti gli adempimenti obbligatori, di competenza regionale, per i quali è opportuno consultare gli uffici competenti per maggiori dettagli: versamento da parte degli ospiti del contributo di soggiorno, ove previsto, direttamente alla struttura ricettiva che dovrà versare l’importo pagato al comune e comunicazione, da parte del titolare, delle generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza.

In conclusione, aprire un bed and breakfast oggi può essere davvero un’idea vincente oltre che una pratica molto rapida e semplice, tanto più se si dispone di un appartamento in una zona altamente turistica o con qualche particolarità che possa fare da calamita per visitatori, turisti o uomini d’affari per i loro viaggi di lavoro.

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Fonti:

  • Legge Regionale Campania, 10 maggio 2001, n. 5 “Disciplina dell’attività di Bed and Breakfast”;
  • Regolamento Regionale Lazio n. 14/2017;
  • Legge Regionale Campania n.17 del 24/11/2001, “Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere”.
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