L’Attestato di Prestazione Energetica: caratteristiche, costi e conseguenze per certificatori e committenti

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Il certificato energetico (APE) è un documento redatto da un tecnico indipendente ed abilitato che sintetizza i dati e le informazioni concernenti la prestazione energetica di un edificio o unità immobiliare indicandone, al pari di quanto accade per gli elettrodomestici, la sua “classe energetica”.

La classe energetica è un parametro sintetico che indica quanta energia viene annualmente consumata per garantire le condizioni di comfort all’interno dell’unità immobiliare; posiziona, pertanto, l’immobile in una delle dieci classi previste dalla norma (A4, A3, A2, A1, A, B, C, D, E, F, G) in relazione al fabbisogno energetico annuale globale in energia primaria per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda sanitaria e, nel settore non residenziale, per l’illuminazione, gli impianti ascensori e scale mobili. Più è bassa la lettera associata all’immobile, maggiore è il suo consumo energetico.

Per consentire ad un potenziale acquirente di conoscere l’efficienza energetica di un immobile e dare la possibilità di confrontarne diversi per un acquisto più consapevole, la normativa vigente stabilisce che il proprietario di un unità immobiliare sia tenuto a far redigere l’attestato di prestazione energetica ed a metterlo a disposizione, sin dall’avvio delle trattative, in tutti i casi di trasferimento di un diritto reale sull’immobile a titolo oneroso (ad es. compravendita, permuta, etc.) o gratuito (donazione), nonché in caso di nuova locazione, e di consegnare l’APE ad accordo concluso. In particolare, in caso di trasferimento di proprietà a titolo oneroso l’APE va allegato all’atto; nei restanti casi non sussiste l’obbligo di allegazione.

Elemento essenziale dell’attestato di prestazione energetica (a pena di nullità) sono le raccomandazioni, ovvero le proposte del tecnico certificatore che individua gli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’unità immobiliare.

L’APE ha una validità temporale massima di 10 anni dalla data del suo rilascio, periodo durante il quale può essere riutilizzato anche più volte; è rilasciato sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio e deve essere depositato, a cura del tecnico redattore, presso l’ufficio preposto della Regione di pertinenza dell’immobile certificato entro 15 giorni dalla sua redazione (quasi tutte le Regioni prevedono l’invio telematico). La validità decade qualora vengano effettuati interventi che modificano la classe energetica, in caso di variazione dei dati catastali dell’immobile ed a seguito della modifica della destinazione d’uso, in quanto cambiano i parametri di calcolo della classe.

Se manca la caldaia?

Il calcolo della prestazione energetica si basa sui servizi effettivamente presenti nell’unità immobiliare oggetto di certificazione. In caso di assenza o dismissione gli impianti di climatizzazione invernale e (nel solo settore residenziale) di produzione di acqua calda sanitaria, tali impianti si considerano sempre presenti; si procederà quindi a simularli, assumendo per il calcolo che siano presenti gli impianti standard previsti dalla normativa, con le caratteristiche tabellari ivi indicate.

In questo caso, andranno indicate almeno le raccomandazioni relative all’involucro, segnalando nelle note che l’edificio non è dotato di impianto e fornendo indicazioni circa una possibile soluzione impiantistica riguardante il riscaldamento invernale e la produzione di acqua calda sanitaria.

…e se la caldaia è sprovvista di libretto?

La validità temporale di dieci anni dell’APE è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio. All’atto della redazione dell’APE, va fornito al certificatore (ed allegato all’attestato) il libretto d’impianto ed il rapporto di controllo dell’impianto termico, che dimostrino il rispetto della normativa vigente. Se questi documenti non esistono o sono incompleti, la validità dell’APE è limitata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata.

Può essere redatto un unico APE per più unità immobiliari?

La risposta è sì, ma si tratta si casi molto particolari. La normativa consente l’emissione di un APE riferito a più unità immobiliari solo qualora esse abbiamo la medesima destinazione d’uso, siano servite dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e/o estiva (se presenti) e presentino la medesima situazione al contorno, orientamento e geometria. Se l’edificio oggetto di attestazione della prestazione energetica è costituito da più unità immobiliari servite da impianti autonomi, è pertanto necessario procedere all’emissione di un APE per ciascuna unità.

Esclusioni

Sono escluse dagli obblighi concernenti l’APE le seguenti categorie di edifici:

  • box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi;
  • edifici industriali e artigianali, quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo (sono pertanto escluse le aree adibite ad ufficio);
  • edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
  • fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 m2;
  • edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.
  • ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile

APE infedele: quali sono le conseguenze per il tecnico…

Va premesso che l’infedeltà può derivare da una dichiarazione dolosamente infedele o semplicemente dalla non corretta applicazione dei protocolli tecnico-disciplinari che impone la normativa. Ai sensi delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, il sopralluogo è obbligatorio per verificare lo stato e la consistenza dell’immobile e degli impianti; in assenza di un’ispezione fisica non possono chiaramente essere acquisite informazioni precise sulle dimensioni geometriche reali e sulle caratteristiche delle componenti.  La verifica sull’esistente è infatti prescritta dalla metodologia di cui al DM 26 giugno 2015, quindi non effettuare la verifica fisica coincide con la violazione metodologica.

Per quanto riguarda i tecnici, alcune Regioni hanno avviato un programma di verifica a campione dei certificati emessi, con l’intento di individuare quelli redatti in modo errato e sanzionare in tal caso i tecnici responsabili. Il professionista qualificato che rilascia la relazione tecnica senza seguire schemi e modalità imposti è punito con una sanzione amministrativa da 700 euro a 4.200 euro.

La dichiarazione non veritiera può portare anche a conseguenze sotto il profilo penale: dichiarare all’interno dell’APE che l’unità immobiliare ha una prestazione energetica migliore di quanto in effetti non sia può indurre il compratore a pagare un prezzo più alto del dovuto, configurando il reato di truffa.

… e per il committente

Le conseguenze di una certificazione infedele possono colpire anche i proprietari, come ha stabilito la Corte di Cassazione penale che ha configurato il reato di truffa ai danni di un venditore che aveva consegnato all’acquirente un APE secondo il quale l’appartamento oggetto della compravendita avrebbe avuto caratteristiche energetiche diverse da quelle reali.

L’ipotesi di truffa trova la sua giustificazione nel fatto che anche le caratteristiche energetiche concorrono a formare il valore dell’unità immobiliare, in quanto, per esempio, influiscono sulle spese di conduzione dello stesso.

In definitiva, quanto dovrebbe costare un APE ?

Ovviamente, non esiste una risposta univoca o una tariffa minima.

E’ tuttavia da sottolineare che redigere un APE in conformità alla norma comporta l’impegno di un professionista appositamente formato e qualificato che si reca sul posto, esegue un rilievo non solo metrico ma anche stratigrafico (spesso con ausilio di strumentazione dedicata), verifica la tipologia di impianto e la corrispondenza tra i dati riportati nel libretto di impianto e lo stato dei luoghi. Solo a margine, l’attività si completa a tavolino con l’imputazione dei dati raccolti e l’emissione del certificato.

Molto spesso, con le somme richieste da taluni “professionisti” non è possibile nemmeno eseguire il sopralluogo obbligatorio e stampare le copie cartacee. Difatti, un compenso limitato (gli APE sono spesso offerti online a 40-50 €, senza sopralluogo) se da un lato non fa che rafforzare l’idea che la certificazione sia inutile, sia un male necessario per rispettare una normativa e non già un’attività rigorosa, dall’altro non tutela lo stesso committente, che assume in ogni caso degli obblighi nei confronti del compratore o dell’affittuario.

Ferme le eventuali conseguenze di carattere penale, l’Attestato di Prestazione Energetica è infatti la documentazione quantitativa di uno stato di fatto, per cui l’obbligo di consegna corrisponde al fornire garanzia che i consumi dell’immobile siano quelli riportati nel certificato stesso. Se il compratore dovesse rilevare che i consumi energetici dell’immobile acquistato fossero superiori a quelli dichiarati npotrebbe richiedere al venditore una riduzione di prezzo oppure, se la differenza di consumo è particolarmente rilevante, la risoluzione del contratto

Fonti:

  • DM 26/06/2015;
  • Decreto legislativo 192/2005;
  • Corte di Cassazione Penale, sentenza n° 16644/2017;
  • 12 del D.L. 63/2013, comma 3.

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